في عقود فيديك، يسبق تسلّم الأشغال قبولها

يُناقَش تسلّم الأشغال كما لو كان لحظة واحدة. لكنه نقطة انتقال بين حالتين، يقلّ الفرق بينهما عما يتصوره الناس من جانب، ويزيد كثيرًا من جانب آخر.

وفي FIDIC 2017 هذان حدثان منفصلان. فعند تسلّم الأشغال يحوز المالك الأشغال، ويجوز له أن يبدأ تشغيلها. أما القبول التعاقدي للأشغال فيأتي لاحقًا: إذ يجعل البند الفرعي 11.9 شهادة الأداء الوثيقة التي يتحقق بها القبول، وتصدر الشهادة بعد فترة الإشعار بالعيوب، وهي سنة واحدة ما لم تنص بيانات العقد على مدة أخرى.

وتقع معظم الآثار التجارية المهمة بين التاريخين.

ما الذي يتغيّر فعليًا في ذلك اليوم؟

القائمة، حين تُعرض صراحة، أطول وأشد اختلالًا بين الطرفين مما يتوقعه معظم المالكين. وتسرد خلاصة Fenwick Elliott بشأن الالتزامات التعاقدية بعد الإكمال، وهي عرض عام للإكمال العملي والتسلّم لا قراءة لنموذج عقد بعينه، ما يلي بوصفه دلالة ذلك اليوم:

• يحوز صاحب العمل الموقع والأشغال.
• ينتهي تأمين المقاول على الأشغال، وتنتقل إلى صاحب العمل مخاطر فقدها أو تضرّرها.
• تنتهي مسؤولية المقاول عن غرامات التأخير.
• ينتهي التزام المقاول بتنفيذ التغييرات.
• يُفرج عن الدفعة الأولى من المحتجزات.
• يصبح ممكنًا الإفراج عن ضمان الأداء.
• تبدأ مدة إصلاح العيوب.
• يمكن البدء بإعداد الحساب الختامي.

أما أيّ هذه البنود ينطبق، ومتى، فيحدده العقد المستخدم. ففي أي نموذج عقد، يُفرج عن المحتجزات وضمان الأداء وفق أحكام ذلك النموذج نفسه. اقرأ ذلك بوصفه سلسلة انتقالات لا قائمة تحقّق. ففي يوم واحد، يتوقف الطرف الذي كان يتحمّل الأشغال عن تحمّلها، ويمكن أن يبدأ الإفراج عما كان يُلزمه بالعقد من محتجزات وضمان أداء، حيث ينص العقد على ذلك. وفي تلك اللحظة يكون الطرف الذي يتسلّم الحيازة أقلّ خبرة بتشغيل الأصل مما سيكون عليه في أيّ وقت لاحق.

المسار الزمني الثالث في اليوم نفسه: متى تنقل المالية الرصيد، وبأيّ دليل

، اقرأ: الدليل الذي تحتاجه المالية موجود في ملف لا تراه المالية أبدًاالدليل الذي تحتاجه المالية موجود في ملف لا تراه المالية أبدًا

اكتمال الأشغال لا يعني خلوّها من العيوب

ثمة افتراض آخر ينبغي مراجعته: أن الإكمال يعني انتهاء جميع الأعمال.

السوابق القضائية الإنجليزية واضحة في هذا الشأن، ويمكن الاستفادة من منطقها حتى حيث لا ينطبق قانونها. ففي قضية Mears Ltd v Costplan Services (South East) Ltd، لاحظت محكمة الاستئناف أن تمييز الإكمال العملي أسهل من تعريفه، وحسمت عدة مسائل قد تفاجئ القارئ.

لا يمكن للعيوب الخفية أن تمنع الإكمال العملي، بحكم معنى الخفاء نفسه: لا أحد يعلم بها بعد. ويمكن أن تبقى عيوب ظاهرة إذا كانت طفيفة. وتحديد ما يُعدّ طفيفًا مسألة تتعلق بالوقائع ودرجة الأثر، وتُقاس في ضوء الغاية من تمكين صاحب العمل من حيازة الأشغال واستخدامها للغرض المقصود. كما أن تعذّر إصلاح عيب لا يعني بالضرورة أن الأشغال غير مكتملة عمليًا.

وتصل شروط FIDIC لعام 2017، كما تعرضها خلاصة Fenwick Elliott نفسها، إلى موقف مشابه من مدخل آخر. إذ يسمح البند الفرعي 10.1 ببقاء أعمال وعيوب طفيفة لا تؤثر تأثيرًا جوهريًا في الاستخدام الآمن للأشغال للغرض المقصود، ويتضمن حكمًا بشأن التسلّم الحكمي.

إذن، يسمح الإطار التعاقدي نفسه بأن يحوز المالك أصلًا لا تزال فيه أوجه قصور.

إصلاح العيوب ليس مجانيًا دائمًا

يسود اعتقاد بأن مدة العيوب تعني أن المقاول سيعود لإصلاح كل ما يظهر. نصف هذا الاعتقاد صحيح، أما النصف الخاطئ فمكلف.

وبحسب الخلاصة نفسها، يحقّ لصاحب العمل بموجب FIDIC 2017 الإشعار بالعيوب أو الأضرار خلال فترة الإشعار بالعيوب، ويلتزم المقاول بإصلاحها جميعًا، بما فيها ما لم يتسبّب به. لكن إذا لم يكن العيب من مسؤولية المقاول، تُعامل أعمال الإصلاح بوصفها تغييرًا يستحق عنه دفعة إضافية بموجب البند الفرعي 11.2. وينطبق ذلك أيضًا على الاختبارات الإضافية بموجب البند الفرعي 11.6.

وهذا يعني أن مدة العيوب ليست ضمانًا. إنها آلية تكفل حضور جهة مؤهّلة، ثم يُحسم لاحقًا، بالاستناد إلى الأدلة، من يتحمّل الكلفة.

ينتج المالك هذه الأدلة خلال الفترة نفسها، أثناء تشغيل الأصل. فسجلات التشغيل والصيانة والإنذارات، وبيانات التشغيل التجريبي، وحالة الأصل عند التسلّم، هي ما ستُبنى عليه المسؤولية لاحقًا. وغالبًا ما يُنشئها فريق تولّى العمل حديثًا، ولم يُبلَّغ بأنها أدلة.

هل كان هذا الفريق جاهزًا لتسلّم الأصل أصلًا؟

، اقرأ: الاكتمال يصف الأصل، والجاهزية تصف المالكالاكتمال يصف الأصل، والجاهزية تصف المالك

مسار زمني ثالث، وهو الأطول في المنطقة

كل ما سبق تعاقدي وقابل للتفاوض. أما المسؤولية التي لا يمكن الاتفاق على استبعادها فهي المسؤولية المقرّرة نظامًا، وهي قوية على نحو لافت في الخليج.

في السعودية، لا يتناول نظام المعاملات المدنية المسؤولية العشرية، لكنها مقرّرة في موضع آخر. فالمادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي تنص، وفق ما تورده Pinsent Masons، على مسؤولية المصمم المشرف والمقاول بالتضامن عن تعويض المالك مدة عشر سنوات، تبدأ من تاريخ إصدار شهادة الإشغال، عن التهدّم الكلي أو الجزئي لما شيّداه، وعن كل عيب خفي يهدّد متانة المبنى وسلامته.

لاحظ تاريخ البدء في السعودية: ليس التسلّم، ولا شهادة الأداء، بل حدث ثالث يبدأ منه مسار زمني ثالث.

وفي الإمارات، استقرّت المسؤولية المقابلة منذ زمن في قانون المعاملات المدنية نفسه. إذ يتحمّل المقاولون والاستشاريون المسؤولية لعشر سنوات إذا وقع انهيار كلي أو جزئي للمنشأ، أو ظهر عيب يهدّد استقراره أو سلامته. وهذه مسؤولية لا تتطلب إثبات الخطأ.

وقد أُعيد تنظيم هذا الإطار ضمن تقنين جديد هذا العام. فالمرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025، وهو قانون المعاملات المدنية الإماراتي الجديد، دخل حيّز النفاذ في 1 يونيو 2026. ويُبقي إلى حد كبير على المسؤولية العشرية، مع إضافة نص صريح يستبعد سريانها على حق المقاول في الرجوع على المقاولين من الباطن.

ويجب بيان أثر الإضافة بدقة، لأنها تنشئ تفاوتًا في المسؤولية بدلًا من إزالته. فالمقاول أو المصمم يتحمّل تجاه المالك مسؤولية لعشر سنوات لا تتطلب إثبات خطئه، بينما يستلزم رجوعه على المقاول من الباطن إثبات الخطأ أو الإخلال والعلاقة السببية. وتشير Kennedys إلى أن مدة التقادم للمطالبات الناشئة عن عقود التشييد التجارية خمس سنوات. ولذلك قد تُمنع دعوى الرجوع على المقاول من الباطن بالتقادم قبل وقت طويل من إقامة مطالبة المسؤولية العشرية على المقاول.

أما القراءة العملية بالنسبة إلى المالك فلا تتعلق بمن يرجع على من. بل إن الأطراف التي تتحمّل عشر سنوات من التعرّض قد لا تملك سوى خمس سنوات من الحماية، والطرف في هذا الوضع يتصرّف على نحو مختلف حين يظهر عيب في السنة السابعة.

ما الذي ينبغي فحصه؟

• حدّد التواريخ الثلاثة ووثّقها: تسلّم الأشغال، والموعد المتوقع لشهادة الأداء، وشهادة الإشغال التي تبدأ منها المدة النظامية في المشروعات السعودية. فكثيرًا ما يحتفظ بكلّ منها فريق مختلف.
• افحص وضع التأمين في اليوم التالي للتسلّم. ينتهي عند هذه النقطة غطاء المقاول للأشغال، ولا تكون وثيقة التأمين التشغيلي للمالك نافذة دائمًا في التاريخ نفسه.
• اسأل من كُلّف بحفظ سجلات التشغيل بوصفها أدلة خلال مدة العيوب، وما إذا كان أحد قد أوضح لفريق التشغيل أن ذلك جزء من عمله.
• راجع مواعيد الإفراج عن المحتجزات وضمان الأداء في ضوء مدة العيوب، لا في ضوء الإكمال. فما يُفرج عنه مبكرًا من أدوات لا يمكن استعادته لاحقًا بالحجج.
• في المسؤولية المقرّرة نظامًا، تحقّق من الجهات التي تتحمّلها، وما إذا كانت ستظل قائمة في السنة الثامنة. فالمسؤولية الممتدة عشر سنوات لا قيمة عملية لها إذا كانت على شركة أُنشئت لمشروع محدّد ثم زالت.

لا شيء هنا يتعلق بملاحقة أحد. إنما يتعلق بمعرفة الحالة التي يوجد فيها الأصل، وهو سؤال لا تجيب عنه الشهادة المعلّقة على الجدار.

---

المصادر. Jatinder Garcha وEdward Colclough من Fenwick Elliott، Contractual liabilities post completion، 28 يناير 2021، لما يتغيّر عند الإكمال العملي أو التسلّم، ولخلاصتها للبند الفرعي 10.1 من FIDIC 2017 بشأن تسلّم الأشغال، وللبندين الفرعيين 11.2 و11.6 بشأن الإشعار بالعيوب وإصلاح ما لم يتسبّب به المقاول، وعليها تستند عبارات المقال عن هذه البنود الفرعية الثلاثة، ولملخّص قضية Mears Ltd v Costplan Services (South East) Ltd [2019] EWCA Civ 502. Cremona Cotovelea وNina Tsaturova وJeremy Glover، Differences between the Civil and Common Law, Part 2: Delay Damages and Taking-Over، عرض قُدّم في مؤتمر ونشرته FIDIC، الشريحة 9، التي تنقل نص البند الفرعي 11.9 من الكتاب الأحمر بأن شهادة الأداء وحدها تُعدّ قبولًا للأشغال. Le The Hung وTran Pham Hoang Tung وNguyen Huy Nhat Duy من CNC Vietnam Law Firm، في تقرير فيتنام ضمن FIDIC, Construction Law International، International Bar Association، 17 أكتوبر 2023، لقبول الأشغال وفق شروط FIDIC عند صدور شهادة الأداء فقط، بعد فترة الإشعار بالعيوب، تمييزًا له عن التسلّم. Victoria Tyson من Howard Kennedy، FIDIC 2017: Clause 11, Defects After Taking Over، الصفحة 3، لكون فترة الإشعار بالعيوب هي المدة المنصوص عليها في بيانات العقد، أو سنة واحدة إن لم يُنص على مدة. Pinsent Masons، Saudi Arabia's Civil Code: need to know for construction projects، لوضع المسؤولية العشرية في السعودية، والنص المنقول عن المادة 29 من اللائحة التنفيذية لنظام تطبيق كود البناء السعودي. Kennedys، UAE Civil Code 2026: decennial liability and subcontractors، للمرسوم بقانون اتحادي رقم 25 لسنة 2025 ودخوله حيّز النفاذ في 1 يونيو 2026، وللنص الجديد بشأن الرجوع على المقاولين من الباطن، ولمدة التقادم البالغة خمس سنوات لمطالبات عقود التشييد التجارية. وتُنسب آراء مكاتب المحاماة إلى أصحابها ولا تُعامل معاملة المصدر الأساسي، وينبغي التحقّق من الوضع النظامي في أيّ ولاية قضائية محليًا.