الأرض مدرجة في القوائم المالية، أما سجل موقعها فمحفوظ لدى جهة أخرى

قد تعرف جهة حكومية أنها تسيطر على قطعة أرض، ثم لا تستطيع أن تحدد مكانها من واقع سجلاتها. ولا يعني ذلك بالضرورة أن أحد هذه السجلات قد أخفق، فلكل منها غرض مختلف. فالصك أو مستند التخصيص الذي يثبت السيطرة، والمخطط المعتمد والخارطة المسجلة اللذان يحددان موقع الأرض على الطبيعة، وتقرير التقييم الذي يبيّن قيمتها، تُصدرها جهات مختلفة لأغراض مختلفة، وتُحفظ في أماكن مختلفة.

غير أن المحاسبة على أساس الاستحقاق تتطلب اتساق هذه السجلات بحيث تُنسب القيمة الدفترية إلى قطعة محددة الموقع والمساحة. فوراء قيمة كل قطعة أرض تظهر في قائمة المركز المالي مساحةٌ وموقع، سواء جرى التحقق منهما أم لم يجرِ. ويبيّن هذا المقال أين يُحفظ كل سجل من هذه السجلات في المملكة العربية السعودية، وكيف يمكن أن ينتهي تحديد أرضٍ موصوفة برقم المخطط ورقم القطعة والأطوال المدوّنة إلى موضع غير موضعها، وكيف تعالج معايير المحاسبة الحالة التي يُصحَّح فيها الموقع المسجل، أو يتبين خطؤه، بعد الاعتراف بالقيمة الدفترية للقطعة.

أربعة سجلات تحتفظ بها أربع جهات

قد تؤول الأرض التي تستعملها الجهة الحكومية إليها بتخصيصها من عقارات الدولة، لا بصك ملكية صادر باسمها.

أما المخطط المعتمد، الذي تأخذ منه القطعة رقمها ورقم مخططها، فتحتفظ به الأمانة، ويمكن طلب نسخة ورقية أو إلكترونية منه عبر منصة «بلدي». ومنذ عام 2022 تحتفظ الهيئة العامة للعقار بصك تسجيل الملكية المقترن بخارطة إحداثية، ولكن للعقارات الواقعة في المناطق العقارية التي أعلنتها فقط. أما القيمة فيتضمنها تقرير المقيّم.

وبذلك تتعلق بالقطعة الواحدة أربعة سجلات: الصك أو مستند التخصيص الذي يثبت السيطرة، والمخطط المعتمد، والخارطة المسجلة، وتقرير التقييم. ولكل سجل منها جهة تحتفظ به ووظيفة يؤديها، لكن أيًّا منها لا يجمع وحده السيطرة على أرض الجهة وموقعها ومساحتها وقيمتها، وهذا الجمع هو ما تتطلبه القوائم المالية.

أصل واحد في سجلات عدة، لكلٍّ منها قاعدته

، اقرأ: ما تقيسه أرقام تكوين رأس المال، وما تسجّله سجلات أخرىما تقيسه أرقام تكوين رأس المال، وما تسجّله سجلات أخرى

ما الذي يحسمه السجل العقاري، وما الذي لم يصل إليه بعد

ويقوم التسجيل العيني للعقار على نظام نافذ منذ عام 1423هـ (2002)، حين صدر نظام التسجيل العيني السابق، الذي حلّ محله نظام عام 1443هـ. وفي 8 يونيو 2026 أعلن وزير البلديات والإسكان إصدار المليون الأول من السجلات العقارية، وأن القطع المعلنة للتسجيل تجاوزت 3 ملايين قطعة، وأن المرحلة التالية هي التوسع في جميع مدن المملكة ومناطقها.

والسجل العقاري في المملكة مصمَّم لتثبيت خط الحد نفسه. أما سجل إنجلترا فليس كذلك، فالحد الذي يظهر فيه حدٌّ عام، وينص القانون صراحةً على أن "a general boundary does not determine the exact line". في المقابل، يسجل السجل العقاري السعودي حدود العقار وإحداثيات أركانه وفق دقة محددة. والمسألة التي تبقى قائمة هي الأراضي التي لم تُسجَّل فيه بعد.

رقم المخطط لا يحدد الموقع

ولا تتضمن هذه البيانات أي إحداثيات. فتحويل الصك الورقي إلى صك إلكتروني يغيّر وسيط حفظه، أما تحديد القطعة فيبقى معتمدًا على مخططها ورقمها وأطوالها المدوّنة. وحيث تنقص هذه البيانات، يُستكمل النقص بخطاب إفادة من الأمانة، وهو ما يعيد الأمر إلى المخطط. ومن ثم فإن القطعة الموصوفة على هذا النحو لم تُحدَّد بإحداثيات حين كُتب صكها، وهناك ثلاثة أسباب مختلفة قد تؤدي بعد ذلك إلى تحديدها في غير موضعها.

المرجع الجيوديسي. لا تدل الإحداثيات على موقع بعينه إلا إذا عُرف المرجع الجيوديسي (datum) الذي سُجلت فيه. ومرجع عين العبد 1970 (Ain el Abd 1970) مرجع جيوديسي إقليمي أقدم، فإذا قُرئت قيم خط العرض وخط الطول نفسها على أنها في مرجع عين العبد 1970، ثم رُسمت في النظام WGS 84، وقعت النقطة في مكان مختلف. وبتطبيق التحويل المنشور لليابسة في المملكة العربية السعودية، وهو التحويل EPSG 1111 الذي يذكر أن دقته 18 مترًا، يبلغ الفرق 76 مترًا في الرياض، و69 مترًا في الدمام، و85 مترًا في أبها، و97 مترًا في حائل، و116 مترًا في تبوك، وتنزاح النقطة في كل منها نحو الشمال الغربي. فالفرق يتراوح بين 70 و120 مترًا تقريبًا، قبل احتساب أي خطأ آخر.

المعْلم المرجعي الذي نُقل أو زال. حين يحدد الوصفُ القطعةَ بمسافة أو اتجاه من مبنى أو معلم آخر، يكون موقع القطعة المسجل مرتبطًا بالموقع المسجل لذلك المعلم. فإذا هُدم المعلم، أو أُعيد بناؤه، أو نُقل، صار الوصف، إذا طُبّق من موضع المعلم الحالي، يشير إلى مكان لم تكن القطعة فيه قط. ولا يصحح ذلك أي تغيير في المرجع الجيوديسي. ويعادل خطأ الموقع مقدار انتقال المعلم؛ وكلما استمر تغير ما حوله، ازدادت صعوبة إعادة بناء المرجع الأصلي. وتشترط مواصفات وصف الأراضي الصادرة عن مكتب إدارة الأراضي في الولايات المتحدة (Bureau of Land Management) أن يُوصف المعلم المرجعي "with sufficient particularity as to be capable of definite identification and susceptible to only one interpretation". ولا يستوفي المبنى هذا الشرط إلا ما دام قائمًا في مكانه الأول.

العلامات الحدودية التي لم توضع قط.

ويضيف الإسناد الجغرافي للخريطة الورقية، أي مطابقتها مع موقعها الفعلي على الأرض، خطأً خاصًا به. فقد قارن Fetai وزملاؤه حدود القطع المرقمنة من الخرائط المساحية الورقية بسجلات الرفع المساحي في منطقتين، إحداهما في مقدونيا الشمالية والأخرى في سلوفينيا. وبلغ جذر متوسط مربع الخطأ (RMSE) في مواقع الحدود 48 سنتيمترًا في المنطقة المقدونية و56 سنتيمترًا في المنطقة السلوفينية، وانعكس ذلك على مساحات القطع بجذر متوسط مربع خطأ مقداره 26 مترًا مربعًا و23 مترًا مربعًا على الترتيب. ومصدر هذا الخطأ مراحل مسح الخرائط ضوئيًا، ثم إسنادها جغرافيًا، ثم تحويلها إلى بيانات متجهة. أما الدقة التي يستهدفها السجل العقاري نفسه للخرائط المعدّة من الصور الجوية في المناطق الحضرية فهي دقة أفقية مطلقة مقدارها 25 سنتيمترًا.

القطعة المحددة في غير موضعها قد تُقيَّم على أساس استعمال غير استعمالها

فإذا رُسمت القطعة على الجانب الآخر من حدٍّ تخطيطي، فقد يُنسب إليها الاستعمال المسموح به في ذلك الموقع، ثم تُقيَّم على هذا الأساس. وعندئذ لا يقتصر الخطأ على المساحة، بل قد ينقل القطعة إلى مستوى قيمة مختلف، أعلى أو أدنى، دون أن يظهر في الرقم ما يدل على ذلك.

قواعد الدولة نفسها تأخذ هذه الفجوة في الحسبان

وتنص اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني صراحةً على الحالة نفسها بالنسبة إلى المساحة. فإذا اختلفت المساحة على الطبيعة عن المساحة الواردة في الصك، سُجلت المساحة الواردة في الصك ما دام الفرق في حدود النسبة المغتفرة، وهي في المناطق الحضرية 2% من المساحة، بحد أقصى 100 متر مربع. فالمساحة المسجلة هي المساحة الواردة في الصك، بعد مطابقتها مع الطبيعة ضمن حد مسموح به محدد.

ما الذي تحتاجه القوائم المالية من الموقع

وفي حالة الأرض المخصصة، تقوم السيطرة على التخصيص لا على الصك، وقد تناول الدليل الشامل الصادر عن وزارة المالية هذه الحالة في مثال لمبنى خصصته الهيئة العامة لعقارات الدولة. ويظهر الأثر المحاسبي للموقع عند القياس، لأن المساحة والموقع يدخلان في تحديد القيمة الجارية للأرض والتصنيف الذي تُقيَّم على أساسه.

الغرض من الإعفاء الانتقالي، ولماذا لا يغني التقييم عن سجل الأصول

، اقرأ: منح التحول إلى الاستحقاق ثلاث سنوات، لكنه لم يمنح أحدًا سجلًامنح التحول إلى الاستحقاق ثلاث سنوات، لكنه لم يمنح أحدًا سجلًا

متى يُعدّ تصحيح الموقع خطأً محاسبيًا؟

يتوقف الجواب على المرحلة التي بلغتها الجهة في تطبيق المحاسبة على أساس الاستحقاق.

بيان الدليل الذي يستند إليه الموقع

تحدد اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني مصادر الأدلة التي يُستمد منها موقع العقار في السجل: الرفع المساحي الميداني، وتعيين الحدود من الصور الجوية المصححة تعامديًا (orthorectified) حيث يظهر سور أو جدار أو أي حد قائم، والبيانات المساحية القائمة التي اعتمدتها جهة مختصة وتتوافق مع صكوك الملكية. وتضيف سجلات الجهة نفسها حالات لا يشملها السجل العقاري: نسخة من المخطط جرت مطابقتها مع المعالم أو الصور الجوية، أو الوصف وحده.

ويمكن أن يُقرن موقع كل قطعة ببيان الدليل الذي يستند إليه. وهذا بيان لمصدر المعلومة، لا درجة تُمنح لها. فالملخص الذي نشرته ISO للمعيار ISO 19157-1، وهو معيار وصف جودة البيانات الجغرافية، يذكر أن المعيار لا يسعى إلى تحديد مستويات دنيا مقبولة للجودة، لأن تحديد تلك المستويات يُترك لمواصفات المنتج.

ولا يُلزم هذا النموذج بذاته المقيّمَ بالتحقق من المساحة أو الحدود. لكنه يُلزم التقرير، حين تكون بيانات المساحة أو الحدود قد وردت من العميل أو من طرف خارجي، بأن يبيّن مصدرها وما يرد عليها من قيود، وأن يوضح كيفية التحقق منها. وفي هذا الموضع من التقرير يظهر الموقع الذي لم يُتحقق منه.

البند الذي تخلو منه العقود

ولا يشترط أيٌّ من النموذجين أن تكون المخرجات مسندةً جغرافيًا إلى الإطار الإحداثي الوطني. ولذلك قد تكون الرسومات قابلة للتعديل ومملوكة للجهة، ومع ذلك تكون مواقعها محددة بالنسبة إلى نقاط الضبط التي قدّمتها الجهة للمتعاقد، أيًّا كانت.

ولا تعيّن هذه المواد جهةً تتولى حفظ سجلات مشاريع الاستشاري أو المقاول بعد حل الشركة وشطب قيدها. وعندئذ تكون النسخة التي قبلتها الجهة هي النسخة الوحيدة. ويمكن أن يشترط العقد إسناد الرسومات جغرافيًا إلى الإطار الإحداثي الوطني، والتحقق منها عند القبول بمقارنتها بنقاط ضبط معلومة، وهذا اشتراط لا تتضمنه نماذج العقود.

أربعة اختبارات تفصل بين الملف المسلَّم والسجل المقبول

، اقرأ: الملف المسلَّم ليس سجلًّا مقبولًاالملف المسلَّم ليس سجلًّا مقبولًا

ما الذي ينبغي السؤال عنه في كل قطعة أرض مدرجة في القوائم المالية

• ما المستند الذي يمنح الجهة السيطرة على القطعة: صك باسمها، أم تخصيص، أم مستند آخر، ومن يحتفظ بأصله؟
• هل تقع القطعة في منطقة عقارية معلنة، وإن كانت كذلك، فهل سُجلت ولها خارطة؟
• ما الدليل الذي يستند إليه الموقع المدوّن في سجل الأصول: خارطة مسجلة، أم رفع مساحي معتمد، أم مخطط جرت مطابقته مع الصور الجوية، أم الوصف وحده؟
• إذا كان الوصف يشير إلى مبنى أو معلم، فهل لا يزال ذلك المعلم قائمًا في الموضع الذي كان فيه عند كتابة الوصف؟
• في أي مرجع جيوديسي سُجلت الإحداثيات الواردة في المخطط، إن وُجدت، وهل هو مذكور على الرسم؟
• هل يطابق الاستعمال المسموح به الذي افترضه التقييم ما يحدده المخطط المعتمد للموقع الفعلي للقطعة؟
• هل قيست قيمة القطعة لأغراض المحاسبة قبل حسم موقعها أم بعده؟ وإن كان بعده، فما المعلومات التي كانت متاحة حينئذ؟
• هل يبيّن تقرير التقييم مصدر المساحة، وكيف جرى التحقق منها، إن كان قد جرى؟

---

المصادر. هيئة الخبراء بمجلس الوزراء، نظام التسجيل العيني للعقار، المرسوم الملكي رقم م/91 وتاريخ 19/9/1443هـ، مع قرار مجلس الوزراء رقم 537. والهيئة العامة للعقار، اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، المواد 13 و16 و42 و43 و44 والجدولان 1 و2. ووزارة البلديات والإسكان، إعلان 8 يونيو 2026. ووزارة العدل، الدليل الإرشادي لخدمة تحديث الصكوك. ومنصة بلدي، بيع نسخ المخططات المعتمدة.

هيئة الخبراء بمجلس الوزراء، تنظيم الهيئة العامة لعقارات الدولة. وجريدة أم القرى، ضوابط تخصيص عقارات الدولة واستردادها. والهيئة العامة لعقارات الدولة، قواعد وإجراءات سجل عقارات الدولة، الإصدار الأول، يوليو 2025.

IOGP، EPSG Geodetic Parameter Dataset، التحويل 1111، Ain el Abd to WGS 84 (2)؛ والإزاحات من حساب Projects Advisors. ومكتب إدارة الأراضي الأمريكي، Specifications for Descriptions of Land، مراجعة 2017، الصفحتان 19 و20. وFetai وTekavec وKosmatin Fras وLisec، Inconsistencies in Cadastral Boundary Data: Digitisation and Maintenance، Land 11(12)، 2022. وLand Registration Act 2002 في إنجلترا وويلز، القسم 60. وISO، ISO 19157-1:2023، الملخص المنشور.

وزارة المالية، معايير المحاسبة للقطاع العام 1 و3 و33 و45، إصدارات 2024، منشورة بالعربية والإنجليزية. ووزارة المالية، الدليل الشامل لحصر وتقييم الأصول للجهات الحكومية، الطبعة الثانية، الصفحات 40 و41 و67. والهيئة السعودية للمقيّمين المعتمدين، المكتبة الرقمية، نموذج التقرير المعتمد المتضمن الحد الأدنى من المتطلبات.

وزارة المالية، نموذج عقد (إنشاءات عامة) ونموذج عقد (الخدمات الهندسية - تصميم)، النسخة الثانية. وهيئة الخبراء بمجلس الوزراء، نظام الشركات، المرسوم الملكي رقم م/132 وتاريخ 1/12/1443هـ.